[스크랩]경기가 최악인데 부동산이 별로 안떨어지는 이유
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지금의 경기는 IMF의 충격과 비슷하거나 더 심각한데, (공업생산 -30%, 소비 -19%, 수출 -30%, 11년만의 경상수지 적자, 올해 -3% 성장 예상) 왜 부동산 가격이 IMF 때만큼 떨어지지 않을까?
1. 정부의 부동산 부양정책을 굳게 믿고 있다.
- 국민들은 서울시장재임시부터 뉴타운, 청계천 등 건설에 올인했던 현 대통령의 추진력과 부양정책을 믿고 있다. - 아파트 가진 중산층의 몰락은 곧 한나라당의 차기 총선/대선의 패배를 의미하기 때문이라는 현실적 안전판도 존재한다. - 부동산이 무너지게 되면, 쓰나미가 곧 닥쳐오게될 것이 확실한데, 그것은 부동산 담보대출의 부실화로 인한 은행의 부도이며, 이는 대외신뢰도를 무너뜨려 대한민국의 몰락이 확실하다. - 따라서 정부는 물가폭등, 투자감소, 환율폭등 등 어떠한 희생을 치러서라도 부동산이 죽게 내버려두지 않을 것이다. - 지금의 저금리, 고환율, 원화약세 등의 정책도 모두 이와 연결되어 있다.
2. 실물침체가 시작되지 않았기 때문이다.
- 금융위기가 발발한지 넉달 정도밖에 안되었고, 아직 실물까지는 완전히 퍼지지 않아서, "미국발 금융위기는 미국의 이야기" 라는 인식이 존재한다. - 펀드/주식이 좀 빠지고 수출이 줄어든 거 말고는, 직접적 피해없이 위기를 잘 넘겼다는 인식이 퍼지고 있다. - IMF때처럼 대기업의 부도가 나거나 하는 충격적인 사건이 없었으므로, 10년 전보다는 괜찮다는 인식이 있다.
그러나, 이러한 인식은 매우 위험한데, 그 이유는
1. 실물위기가 곧 경제의 목을 죄게 된다.
- IMF위기가 핵폭탄이었다면, 이번 금융위기는 서서히 죽이는 독가스와 같다. - 그때, 우리 대기업들은 폭탄맞고 하루아침에 공중폭발해서 죽었지만, 이제는 서서히 죽어가면서도 대대적인 해고와 구조조정으로 살아남아 갈 것이다. 단적으로, "적자가 -30% 나면 직원을 1/3 짜르면 된다"라는 마인드로 철저하게 비용을 줄이면서 대처할 것이다. (수요감소가 문제이므로, 이러한 구조조정과 생산량 축소정책은 의외로 효과를 발휘하게 된다) - 이 경우 국민들도 모르는 사이에 서서히 죽어가게 된다. 즉, "큰 부도나 이슈는 없었는데, 주변 직장인들이 하나둘 직장을 잃는" 상황에 직면하게 될 것이다. - 즉, IMF때는 경쟁력이 약한 대기업이 죽으면서 자연스럽게 약자들이 도태되고 강자는 파이를 독식하게 되는, "미래에 바람직한" 환경이 조성되었다면, 지금의 상황은 약자나 강자나 시름시름 중병을 앓아가면서도 직원만 짤라내면서 버티는, "국민들에게 최악이며, 미래도 비전도 없는" 상황이 연출되게 될 것이다. - 이 경우 정부도 이렇다할 묘안을 낼 수 없으며 (강자나 약자나 다들 힘든 상황 : 삼성전자 1조 적자), 상황이 이대로 흘러가면서 국민들만 고사하는 상황이 올 것이다. - 이 경우 부동산 매물이 꾸준히 나오면서 부동산 하락을 면할 수 없게 되는 것은 물론, 향후 2~3년 동안은 경제의 반등이 어려워, 불경기가 끝난 후에도 부동산 가격이 오르기도 어렵게 된다.
2. 미국의 경제가 살아날 가망이 없다.
- 이번 경제 위기는 미국을 봐야 답을 찾을 수 있다. 미국에서 원인이 발생했기 때문이다. - 미국의 부동산 하락은 심각한 상황이며, 따라서 대부분의 중산층(미국은 중산층이 거의 다 자기집을 가지고 있었다)의 심각한 재산감소로, 풍족하게 소비하기 어려운 상황이다. 거기에 미국도 부도기업이 속출하고 있어서 실업자가 대량으로 양산되고 있다. - 미국의 국민성은 근본적으로 매우 검소하기 때문에 이들이 소비를 줄인다는 것은, 사치재(TV, 컴퓨터, 자동차, 휴대폰) 수요가 매우 급격하게 줄어든다는 것을 의미한다. 이는 우리 대기업이 팔아먹을 것이 없다는 말과 같다. - IMF를 극복한 이유는, 국민들의 금모으기 때문이었다기 보다는, 삼성 등의 수출기업이 막대한 무역흑자를 거두며 외화를 잘 벌어들여 나라 빚을 빨리 갚았기 때문이다. 지금은 전혀 그러한 상황이 아니며, 막대한 무역적자와 원화폭락으로 인해 갈수록 은행들의 달러 돈이 마르고, 환율의 유리함에도 불구하고 이상하리만큼 수출도 되지 않는 최악의 상황으로 치닫고 있다.
3. 요약
- 이미 세계의 대부분의 경제학자/연구소 등은 이번 금융위기의 최대 피해국으로 한국을 꼽고 있다. 대미 수출의존도가 너무 크고, 경제규모에 비해 내수가 너무 약하기 때문이다. - 이런 상황에서는 아무리 정부가 지탱한다고 해도, 절대 부동산이 오르기 어려우며, 성공한다고 해도 완만한 하락정도가 선방이 될 것이다. - 만약에 불경기가 길어지고, 타 국가에 비해 과도한 부동산 가격이 유지된다면, 일본식의 대폭락의 가능성이 존재하게 된다. - 주변을 둘러봐라. 진짜 부자들이 아파트 가지고 있는가? 어설픈 부자들이 은행 대출 땡겨서 다주택자 행세를 하고 있고, 중산층들이 아파트 하나씩 다들 가지고 있다. - 미국 금융위기에 대한 경고는 계속 있어왔으며, 이미 진짜 부자들은 부동산 폭탄을 예감하고 작년에 다 손 털고, 지금 골프여행 다니면서 투자를 쉬고 있다. 금/달러 사놓고 말이지. - 지금 당신이 소유한 아파트는 "폭탄"이 될 수 있다. 정부 믿고 있다가 (정부가 아무리 노력한다고 해도) 3~4년 동안 계속 부동산 가격 꾸준히 빠질 가능성이 매우 높고, 정신차리는 순간 -50% 이상 빠진 상황을 발견하게 될 것이다. - 은행 빚이 많은 샐러리맨/자영업자 들은 길고 긴 불경기가 예상된다면, 한계상황이 오기 전에 빨리 처분하고 빌라나 작은아파트 전세로 옮겨서 현금을 확보하고 실직/부도 등 비상상황에 대비해야 한다. - 자영업/중소기업은 이미 죽었고, 다음은 중견기업/대기업이다. - 3~4년만 버티면 다시 호경기가 올 것이다. 그러나 지금 죽으면 어떻게 다시 일어날 것인가?
다이애나비님 |