부동산은 언제 가라앉을까?
부동산 버블에 관심들이 많다
주식도 그렇다
버블은 언제 가라앉을까
주식시장은 외인들의 참여가 있으므로 나중에 말하기로 하자
부동산 가격결정의 요인은 무엇일까
경제를 생각할때 기본이 수요와 공급의 관계다
과거 부동산이 매력있었던 이유는 수요에 비해 공급의 한계가 타이트해서
자산가치의 상승이 빨랐기 때문이다
그런데 인구의 감소와 소득분배의불균형 각종규제 과도한개발 공급과잉 상품성하락 등으로
지방중소도시서부터 가격하락이 있었다
경제위기가 왔다
시중자금의 시장으로의 유입을 유도하기 위해 정부가 사용한 방법은
부동산 시장의 활성화였다
대기하고있던 단기자금들이 부동산으로 유입되었고
또한 정부가 풀은 금융권의 재정지원 역시 신용의 형태로 부동산으로 유입되고있다
그에 맞춰 각종 규제를 풀어 부동산은 점점 매력을 찾아가는듯 보인다
지금 가격을 오르게 하는 결정요인을 정리해보자
1 통화확대 (양적완화정책과 금융권)
2 규제완화
3 주식시장상승
등일 것이다
아직 수요요인으로서의 수요자 숫자는 그리 많이 확대되진 않은것 같다
거래량이 커지진 않았으니까 그리고 그럴만한 경제력을 가진이도 사실 많지는 않다
내가 가장 중요하게 생각하는 부분은 바로 통화량이다
전에도 말했지만 통화량을 늘린다는 것은 돈을 찍어내는 것이 아니라
정부는 채권으로
은행도 채권으로
개인은 신용(빚)으로
결국 모두 빚으로 늘어난 통화를 말한다
생산경제가 활발해서 수출이든 내수든 매출이 많으면 빚도 해소된다
하지만 지금은 그런 출구가 없다
즉 빚만 늘어나고 있는것이다
정부가 출구정책(금리인상 자금회수)을 쓰려한다면 바로 무너진다
정부는 출구정책을 쓰고 싶어도 쓸수가 없다
그렇다면 계속해서 확대정책이 가능할까 아니다
결국 한계상황까지 가서 조정당하게 된다
통화량이 줄어드는 것이다
이때 급속히 부동산시세는 하락하기 시작한다
부실채권 담보로 넘어가는 부동산 넘친다
더큰문제는 이 사태가 오게되면
정부의 국가채권문제가 같이 오게될것이고
개인의 신용대란도 같이 오게될것이고
환율시장 요동칠것이고
경제전반이 연동되어서 같이 위기를 맞게 될것이다
통화축소의 징후를 살피면
부동산 하락의 징후를 알수있다
은행권의 재무구조
신용카드 한도축소
대출이자 상승
정부의 채권발행소식
은행의 채권관계소식
건설사의 부도
역으로 생각할 징후
외국경제언론의 개나발
시중투기심리의 가속화
민초들의 묻지마투자
국제적으로 생각할 징후
달러인덱스의 상승 (안전자산집중)
금가격의 하락후 반전상승 (안전자산)
국제채권시장동향
미국의 모기지금융 상황
국내외국자본이탈의 징후 (동유럽 미국 중국의 상황)
뭐 대충 내 생각 ...
달봉도사
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