[스크랩] (윤상원) 아파트 대재앙 오고있다(-번외편-경제는 심리?)

◆ 75% 왕거품 論 심층해부!!

 

◆  모든 여론조사 에서  

 

1)응답자 중 97% 이상이 현재의 집값이 왕 거품이라고 응답했다.

2) 응답자 중 68%가 이제부터는 선진외국처럼 아파트는 부동산이 아닌 걍 유통기한 30년 짜리인 동산으로 취급해야 한다고 응답했다( 리얼미티, 아파트 시민연대 등 설문조사)

 

경제는 심리라며? 그렇다면 이 한 방으로 끝난 것 아닌가? 즉 이제, 아파트 시대는 완벽히 끝났다고 선언해도 되는 것 아닌가? 이렇기에~

 

아무리 부동산 막장 정부와 찌라시들이 별의별 수작을 다 부려도 찻잔 속의 태풍으로 끝나고 마는 것 아닌가? 깜박 속은 새가슴 불나방 몇 마리만 장렬히 전사할 뿐....

 

그렇다면 시민단체 전문가들이 말하는 버블세븐 지역 거품크기는 하나같이 70~80% 는 거품이며 최하 3~ 5년 내로 70~80% 정도 폭락 할 것이라고 말하는 근거를 내가 자세히 수치로서 입증해 보이겠다.

 

06년 당시 서울시 국회 청문회에서 강남기준 신축 아파트 분양원가 공개 자료를 보면, 평당 800만 원 선 임이 밝혀졌다. 대충 기억을 살려 기재해 보이겠다.

 

a) 절대평가로 본 거품 측정

 

32평형 →전용 25평, 대지지분 11평

건물 25*350 = 87,500.000

지분 11*1500=165,000,000

※ 2억5천2백50만 원→OK? →

 

• 현재 지은 지 4년차 (05년도 입주) 들어가는 도곡 1차 아이파크 32평형이 호가 10억,

그러므로, 거품이 75% 정도 맞지 않는가?① 뭐라구? 지난 3년간의 인플레가 있다고? zzz

일본 같은 선진국에서는 고층 아파트는 무조건 분양 후 1년 차만 지나면 차량과 똑같이 30~35% 정도 팍! 다운 되고 난 후, 시작한단다. 즉 일본정도만 되더라도 아파트를 부동산이 아닌 걍 차량과 같은 소모품인 동산으로 취급한단다.

 

b) 소득대비 비교 평가법으로 본 거품 측정

 

• 우리 국민소득의 2.7배에 이르는 일본의 동급 신축 아파트 값은 우리나라의 60~70% 정도밖에 안 된다는 사실,→고로 소득과 가격 대비, 표준편차 계산법으로 계산을 해보면, 우리나라 아파트 값은 75% 이상이 거품이란 답이 나오지 않는가? ②

누가 뭐래도 세계 표준 부동산 지수는 PIR(소득대비 집 값) 으로 표시한다. 이는 집 값은 국민 소득에 따라 결정된다는 말이다. 이는 경제논리가 아니다. 대 원칙이란 말이다.

 

1) 일본의 10년 차 넘는 동급의 썩다리 중고 아파트 값은 우리나라 동급 중고 아파트의 15% 정도밖에 안 된다는 사실, 왜?→ 선진 각국은 순수 주거개념의 아파트는 자동차처럼 거래 되니까. 예를 들면 신차 값으로 2500만 원 정도인, 10년차 중고 소렌토 값은 신차 값의 15% 정도인 350만 원 전후에 거래되고 있는 원리와 같은 것이란다. 즉 선진 각국에서는 아파트는 부동산이 아닌, 소모품인 동산으로 취급하니까.

 

2) 일본은 공동, 다중주택 일지라도 개인은 물론, 경매 같은 공공 기관인 법원도 복성식

평가법 으로(잔존가치 평가법) 한단다. 이는 모든 선진 외국의 공통이란다. 얼마나 공평 무사 과학적인가?

 

3) 뭔? 20년차 넘은 오리지널 소금골재 악파트인 분당 33평형을 4억 5천만 원을 호 가하노? 돌았는갑다. 만일 일본법원이 분당 33평형 아파트를 경매 붙인다면? 전번 글에서 내가 평가한 복성식 평가법으로 가격을 (4800만 원)으로 입찰 붙였을 것임,→이는 실제 상황 임

 

4) 우리나라도 고층 아파트 재건축 순환 주기가 본격적으로 거쳐 간 후,→ 난리 부르스 대 홍역을 치룬 다음부터는 상기한 평가 방식이 일반적으로 정착될 것으로 예측됨→ 반 드시, 보편타당성 있는 거래, 평가법이 도래 하게 돼 있단다.

 

5) 단 삐,끼들은 각 나라마다 틀린 아파트란 단어 해석의 어원 차이로 내 글을 호도하지 마라, 고 부가가치를 창출하는 미국 맨허튼, 런던 월가 등에서 흔히 쓰는 아파트란 어원은 우리나라로 치면 고급 오피스 호텔 개념이란다. 즉 순수 주거 개념이 아니란다.

 

c) 상대평가로 본 거품 측정

 

모든 나라의 공통점이요 대 원칙인 근린 사무실 대비 아파트 값으로 상대 평가를 해 보이겠다.

 

고 부가가치를 창출하는 근린 사무실 대비 아파트값은, 세계 각국 공통으로 50~60% 정도

지금 강남 최고 요지인 근리상업지역 내 사무실 매매가는 4~5층 기준 평당 1300~1500만 원 전후, 대비 55%면? 강남의 아파트 값은 평당 800만원 전후가 돼야 할 것이다. 이런 비율은 02년 당시 까지만 해도 수십 년간 이어온 거래 비율이었다.이는 세계 각국의 근생대비 아파트 값의 거래방식이다. 그런데 지금은 강남 아파트가 평당 3000만 원 이라면, 근린 사무실 대비 상대평가에서도, 역시 75% 이상 거품이란 해답이 나오지 않는가? (3)

 

상기한 3가지의 75% 거품론은 아주 과학적이고도 정확한 거품 평가란다. 이는 아무리 부동산 투기 조장 막장 정권이 몸부림쳐도 반드시 회귀할 수밖에 없는 “절대 측정치” 란다.

 

어떻게 평당 2억 이상을 호가하는 근린 상업지역 땅에 지어진 건물보다, 평당 1700만 원을 호가하는, 일반 주거지에 지은 아파트가 더 비쌀 수 있겠는가? 더구나 사무실 건축비는 아파트 건축비 보다 45% 정도 비용이 더 들어 간단다. 왜?

 

❶ 아파트 골조는 최하층 두께가 18센티에서 시작하여(하중 문제로) 최상층 골조 두께는 15센티로 줄어 든단다. 그러나 근생은 평균 20센티 이상 두께라야 만 한단다. (그 이유는 이하 생략.)

 

❷ 아파트 층간 높이는 2m 80, 슬라브 천장 덴조 마감 후 천장 높이는 2m30 전후(함 재볼 것) 그러나 근생 높이는 3m 40 이상 이란다.

 

❸ 더욱 기가 막힌 것은 아파트는 알 콘크리트로 걍 수성 페인트 마감이란다.(외국은 최하 에나멜 코팅으로 법적 강제 돼있음)→ 산성화된 빗물의 공격으로부터 콘크리트 부식을 철저히 방지 함.

 

그러나 근생은 코팅은 물론 한 술 더떠 보통 법랑으로 외벽을 감싼단다.→ 골조 전체 비용의 70% 정도 추가로 들어감→ 이렇게 햇빛과 산성화 된 빗물의 공격으로 부터 차단된다면, 70년 이상도 넉근히 버틸 수 있음, 하기야 토건족들은 이미 치밀한 계산이 끝났겠지,

 

얼기설기 지어 놔야만, 2기 신도시 이후부터는 여러분의 아파트를 가지고 놀면서 주야 장창 떼돈 벌며, 지화자! 먹고 살 치밀한 계획 하에 진행 시켰겠지.... 고로 맘 놓고 향후 10년 내로 500만개를, 쌔려 공급할 계획으로 있는 것 아닌가?

 

d) 대한민국 아파트가 집이냐? ㅋㅋㅋ

 

한국 자동차 총 1700만대, ∴자동차 타이어 총 6천 8백만 개, 수명 3년 잡고... 그동안~ 이 어마어마한 폐타이어 는 다 어디로 갔을까? 놀래지마라!. 당신들 아파트 골조에 묻혀 있단다. 제철 찌거기는 다 어디로 갔을까? ㅋㅋㅋ, 뭐라구? 휘발성 물질 때문에 아파트 아이들이 아토피 피부염에 걸린다구? 웃기지 마라 그래라, 폐 찌꺼기 투성이 이기 때문이란다, 뭔 콘크리트 강도? 뭔 재건축 연한 단축? 도적놈들 같으니라구....

 

.<어이! 여기 토건족들이 있다면 나를 고발해 줄 것을 간곡히 요청한다. 한방에 끝내버리게...>

 

대한민국 아파트는 “살아생전 재건축 쓰나미” 는 피할 수 없는 것이란다.(서울시 30년차 강제 재건축 실시 심의 중)→ 빚으로 돌고 도는 회전문 인생, 자기 팔 다리 잘라먹고 사는 몬도가네 막장 인생,

 

고로 아파트 소유자들은 조만간 미래의 신 빈곤층이라고 단정 지을 수 있겠다. 나는 폭락론 자가 아니다. 어차피 75% 폭락은 정해진 사실 인 것, 필연 적인 귀납적 결론을 굳이 애써 글로서 쓸 필요가 어디 있겠나?

걍 기다리면 알게 될 것을.... ㅋㅋㅋ

 

왜? house가 아닌 apartment 라고 했을까? 그건 아파트는, 소유개념이 아닌 쪽방 임대용이란 뜻이란다. 함 어원을 찾아 보거라

 

나는 토건족의 마수에 걸려든 여러분들에게 그들의 치밀하고 계획된 마수의 손길에서 탈출할 것을 계속 경고하고 있는 사람이란다. 그들과 연계된, 찌라시, 행정공무원, 정치권력의

 

카르텔은 여러분에게 대재앙! 그 자체라는 것을 경고하고 있는 사람이란다.

 

“살아생전 재건축 필수코스 쓰나미” → 건설사에게는 대박!!! 여러분에게는 피박, 광박, 쪽박!!!

 

실수요자 여러분! 아파트? 아예 상종을 마세요... 도장 찍는 순간부터 대재앙은 시작되는 겁니다.

 

-다음 부동산 - 윤상원-

 

추천꼭 부탁드리겠습니다.

본글은 실수요자 들에게 거품의 진실을 폭로하는 글입니다.

 

본 글은 진실을 폭로하고 글의 내용을 공유하고, 논리적인 비판과 진실규명이 우선되어야 합니다.

글을 많이 많이 퍼가시거나, 인쇄하여서 지인들과 많은 공유 부탁드리겠습니다.

 

-아파트 대재앙 번외편이었습니다. 그럼 4부 기대하십시요. 계속됩니다.- 

-시간이 되시면 다음부동산-커뮤니티-토론방 "윤상원" 원글을 읽어보시거나

-아고라-부동산 "부화뇌동"검색하셔서 아파트 대재앙 1,2,3부 모두 읽고 지인과 공유 부탁드립니다.-

출처 : 김광수경제연구소포럼

글쓴이 : 부화뇌동 원글보기

메모 : ㅇ